答： 依公寓大廈管理條例第27條第3項規定：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」所有區分所以權人因故無法親自出席會議時，得以書面委託他人代理出席，但是必須注意受託的區分所有權比例和人數必須符合上開條例規定。 答： 依公寓大廈管理條例第16條第4項規定：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」由此可知，除法令或規約另有禁止飼養之規定時，基本上是可以飼養寵物，不過不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。 是建商自行增設，通常也是透過約定專用方式提供住戶使用，若是有獨立出入口，可以登記為有獨立權狀的專用部分並單獨出售；「獎勵停車位」則是政府鼓勵建商增加樓地板面積所增設的停車位，同樣擁有獨立產權。 快速導讀 有網友在Mobile01上PO文詢問，自家社區大樓地下停車場有鄰居將私人物品擺在停車格內，包含書桌、書、紙箱等，儼然當成私人倉庫，堆得太多甚至像垃圾堆，還會長蟲，但向管委會反應後，管委會卻說私人停車格無法可管？ 專家指出，使用執照規定停車位就是停車之用，如果擺放雜物，恐有違法之虞。 地下停車場車位使用費，汽車每月新台幣800元整，機車每月100元整。
公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格者外，尚不得視為法人，如其具有法人資格並依法登記者，自得為不動產登記之權利主體。 答： 當公寓大廈的區分所有權人皆為同1人時，可以由該區分所有權人推選自己為管理負責人，其報備程序與公寓大廈管理委員會報備程序相同。 頁），可知系爭管理辦法係為管理系爭大樓地下停車場之使用所為具體規範，而其對於違反者所為處置，亦未逾上開規約授權範圍，難謂為無效。 」即係就停車位使用之技術性事項訂立使用規則，未逾被告之職責，則被告自得以系爭抽籤辦法為決定全體區分所有權人停車位使用權為執行依據，應有拘束全體區分所有權人之效力。 供三輛自用小客車輪流停放，客觀上增加系爭社區出入安全管理之複雜性，並增加車道、附屬設施之消耗，有礙於系爭社區全體區分所有權人之共同利益。
公寓大廈停車位使用常產生糾紛，本案例嘗試整理目前實務對於管理委員會管理停車位所生爭議之見解，供民眾參考。 A： 公寓大廈的住戶常為停車位的問題感到困擾，《公寓大廈管理條例》及相關法令均有規範，住戶自應注意。 如規約已另有規應或區分所有權人會議已決議每年定期召開之時間，因應新冠肺炎疫情而延期辦理時，得暫不依本條例第47條開罰，惟俟疫情趨緩後，仍應依條例規定於109年12月31日前至少召開一次。 若違反《公寓大廈管理條例》第15條，管委會可加以制止，經制止但不遵從，各縣市主管機關可要求回復原狀，並處4萬以上、20萬以下罰鍰，得連續處罰。 彰化市喬友大樓大火釀4死22傷慘痛教訓，除了檢討消防救災，更彰顯建物安全檢查管理之重要；彰化縣議員吳韋達提案制訂《彰化縣七層以上公寓大廈管理維護自治條例》草案，成為彰化縣議會成立70年以來，第一個由議員主動提案的自治條例，縣政府正擬定對案，合併送議會審議。
公寓大廈管理條例施行細則停車位: 規約真的很重要
管委會於12月初公告次年停車登記及繳費事宜，逾期登記或繳費均視同放棄。 未按約定車位停放或逕自進入地下停車場的車輛，經管委會張貼告示後，需繳交每日500元使用費，超過７天仍未處理或改善，得報警處理，當事者若為約定使用者無條件放棄車位使用權。 停車場管理辦法，令停車位使用人負擔懲罰性罰款規定部分，係課予停車位使用人負擔法律未規定之義務，顯有違法律保留原則而為無效。 答： 受理報備機關基於為民服務，得同意利害關係人申請閱覽管理委員會報備資料，得否影印請參酌行政程序法第46條第1項及第2項規定意旨辦理，即「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。但以主張或維護其法律上利益有必要者為限」。
公寓住戶在汽車停車位內、外堆放雜物，因影響安全甚鉅，工務局表示， … 工務局 表示，依公寓大廈管理條例第9條第2項、第15條第1項規定「住戶對 … 二、所以你不能用一些理由來不繳管理費，這樣管理委員會可以寄存證信函給你，限期你應該繳交，如果你再不繳交，管理委員會可以透過訴請法院申請支付命令，時間到還可以移送行政執行處強制執行，所以我建議還是聯合鄰居大家的力量，召開區分所有權人會議，透過開會來討論、決議相關議題，列入規約大家來遵守，這樣才有辦法一勞永逸，根本的解決大廈的問題。 答： 有關區分所有權人會議之決議程序及相關規定，公寓大廈管理條例第31、32條業已明文規定，故以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收之方式，並不符合前揭條例規定。
- 答： 按各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶共用部分使用之特別約定，非經載明於規約者，不生效力，公寓大廈管理條例第23條第2項第2款業有規定管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，故管理委員會向住戶收取共用部分使用償金時，應符合前揭規定要件。
- 答： 依公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」故規約之效力，不僅對當事人有拘束力外，繼受人亦應遵守，有別於一般之契約。
- 未按約定車位停放或逕自進入地下停車場的車輛，經管委會張貼告示後，需繳交每日500元使用費，超過７天仍未處理或改善，得報警處理，當事者若為約定使用者無條件放棄車位使用權。
- 而民眾在施工期間屢次反映其施工品質與合理性問題，且部分設計竟於施作階段才發現並不符合該地之使用。
因此，各停車位之約定專用人對其停車位得完全自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉，故被上訴人使用系爭停車位若未逾越使用執照所核准之使用目的及社區規約所約定使用方法，即不應加以干涉。 不過，對於到底怎麼樣才算是妨害安全、衛生，怎麼樣才算是妨害正常使用或違反區分所有權人之共同利益，相信對於許多住戶而言，恐怕也難以存有一個相當一致的標準，且住戶往往更會針對這樣子的問題爭論不休。 因此仍然建議，住戶在將停車格用作停放汽車以外之用途前，應該先瞭解一下社區對於「停車位使用」是否有透過規約訂有具體使用規範，以避免相關爭議的產生。 在公寓大廈建築中，停車位的種類可以分為三種，分別為法定停車位、增設停車位、獎勵停車位，法定停車位乃為公寓大廈管理條例所規定之「約定專用部分」，而增設停車位以及獎勵停車位則可能為公寓大廈管理條例中所規定之「約定專用部分」或是「專有部分」。 簡單區分，「專有」就是可以隨時隨地自由的買賣，處分，不受其他人干涉，例如獎勵、增設停車空間；「約定專用」則是要跟地上的建物一起交易的共用部分，不可以單獨買賣，例如法訂停車空間、防空避難設備兼停車空間。 至於怎麼分辨買到的車位到底是專有還是共用，可以約略看一下使用執照竣工圖，其中有一張專有共用平面圖，圖面上即有標示停車空間為專有或共用。
在公寓大廈(區分所有建物)內合法設置的停車空間有三種類型：1.是建商依據建築技術規則建築設計施工編第59條規定所應設置之【法定停車位】；2.是建商於法定停車位以外所增加之【自行增設停車位】；3.是依據民國101年10月30日停效前建築技術規則建築設計施工編第59條之2為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用之【獎勵增設停車位】。 公寓大廈管理條例未要求車位使用人有未依車位停放或任意將車輛停放於車道或他人車位之行為時，需負擔懲罰性罰款，或授權區分所有權人會議得逕以決議或制定規約，向車位使用人收取罰款之規定。 增設停車位是除了設置法定停車位以外，由建商於建造完成後自行增設的車位。
公寓大廈管理條例施行細則停車位: 住戶濫用公共空間，管委會怎麼辦? | PeoPo 公民新聞
而社區規約基本上就是大樓的法律依據，如果 在住戶約規裡有明訂社區內每個停車位僅供停放一部汽車，汽、機車違 … 答： 經主管機關同意報備有案之公寓大廈管理委員會變更其名稱者，係屬該區分所有權人會議之決議事項，應依公寓大廈管理條例第31、32條規定程序開會決議始得辦理。 答： 依公寓大廈管理條例第55條第1項規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」所以公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，仍應成立管理委員會並向主管機關報備。 答： 依照公寓大廈管理條例第36條第8款之規定，管理委員會之職務包括有「規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管」同時依第40條之規定，管理負責人亦準用之。 但公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，依第29條第6項之規定以區分所有權人會議之召集人為管理負責人，職是之故，由於規約之製訂，應經區分所有權人會議之決議後生效，故規約保管之義務人應為管理委員會；未組成管理委員會時是管理負責人；管理負責人亦未推舉時，則會議召集人應保管該規約。 答： 依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所以，區分所有權人或住戶積欠管理費時，管理委員會應依上開條例規定辦理，而不可以擅自對住戶斷水斷電。
次與另行租賃車位所耗費之成本後，選擇另行承租停車位，是上揭規定適合目的之達成且未逾實現目的之必要程度，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，依上說明，未違比例原則。 俗話說，千金買房， 萬金買鄰，但萬金真的就能買到好鄰居嘛，那叫未必，我所知道的真實世界，就算是億元起跳的社區，也常常弄的雞毛鴨血，疲於興訟。
最後，在這種混合大樓裡面，混著有家庭的話，應該鼓勵開設家庭消防安全逃生課程，提升縣民的防災安全意識。 答： 依公寓大廈管理條例第56條第3項規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。」故專有部分範圍的界定方式應依上開規定辦理。 答： 依公寓大廈管理條例第3條第8款規定：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」故無權占有人不屬住戶之範疇，但是又依同條例第24條第2、3項規定：「公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。」由此可知，無權占有人仍應遵守公寓大廈管理條例之規定。
公寓大廈管理條例施行細則停車位: 公寓大廈規約範本
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。 公寓大廈管理條例施行細則 公寓大廈管理服務人管理辦法 公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法 … 建築物室內裝修管理辦法 說明會 top 建築物結構與設備專業工程技師法規 技師法 技師法施行細則 … 針對約定管理之必要性，公寓大廈管理條例 設有區分所有人會議之相關規定，包括決議方式、召集程序等，以作為區分所有人團體之最高意思決定機關，而透過區分所有人會議決議之共同遵循事項，即稱為規約 …
若違反《公寓大廈管理條例》第15條，縣 (岃)政府酒鄠有案之公酣大廈管理組織已翥二萬峿個，岰前峭直轄岃，法定停車位乃為公寓大廈管理條例所規定之「約定專用部分」，解鎖要繳500元當公積金，是桃園當地知名並廣受推薦的律師。 答： 依公寓大廈管理條例第11條第1項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」故該重大修繕、改良行為應經區分所有權人會議之決議為之，又所謂「重大」或「一般」修繕之界定標準，亦應依區分所有權人會議決議認定之。 答： 公司法人行使區分所有權人權利或負擔義務，應以公司名義為之，並以公司代表人對外代表公司，公司之代表人依公司法第56、108、115、122、208條等規定，在無限公司、兩合公司為代表公司之股東，在有限公司、股份有限公司原則上為董事長。 此外，公司亦得透過委任關係，委任公司經理人、職員或其他第三人對外代理公司從事特定行為或業務。
第2項則規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」意即共用部分（公共設施）是不可以單獨出售、贈與、交換或設定抵押權等。 公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。 值得注意的是，在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。 一般來說，停車格除了停放汽車，最常見另外兩種情形，也就是擺放私人雜物，或是停放除汽車外的機車、腳踏車。
信義房屋客服部執行協理劉韋德指出，三種停車位在建築的使用執照上，都是作為停車用途，因此均受《公寓大廈管理條例》第15條規範，不得擅自變更為非停車使用，而若擺放的是有可能危及公共安全的易燃物等，更可能違反消防法規。 按對人民權利義務之限制課予，須基於法律或法律之授權，此乃法治國家應遵守之法律保留原則。 公寓大廈規約決議之事項，涉及區分所有權人或住戶權利之限制者，須係公寓大廈管理條例或其他法規授權公寓大廈區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範。 否則，除該決議之內容業已獲得受規範之區分所有權人或住戶之同意（無論是於議決該條規約時出席並表示贊成，或係另為願受該條規定拘束之意思表示），得認為核屬契約之性質，對該同意受規範之對象發生契約上之拘束力者外，尚不得由區分所有權人會議逕自以決議或規約課其他區分所有權人或住戶以法律所無之義務。
- 如經該管機關認定已屬違反噪音行為時，應視為同時違反公寓大廈管理條例第16條規定：「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」應依第47條第1項第2款規定由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣3000元以上15000元以下罰鍰並得令其限期改善或履行義務，屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
- 以93年12月彙編之「公寓大廈管理Q&A」為文本，依據94年至96年間民眾向內政部營建署函詢重覆性最多及管理組織普遍性面對的問題增修訂，編輯內容依問題性質增修分類為【區分所有權人會議】、【管理委員會及管理負責人】、【管理費及公共基金】、【區域規範】、【使用管理】、【住戶權利】、【違規處理】、【管理服務人】、【管理組織報備】 …
- 答： 依公寓大廈管理條例第18條第1項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」據此，公共基金之繳納是區分所有權人（房東）之義務，雖然向現住之承租人收繳較為方便但承租人拒絕繳納時，所有權人仍應負繳納之義務，至承租人與所有權人間之清償關係，純屬其兩者間契約約定問題，若有爭議應逕循司法途徑解決。
- 違規者第一次警告，累犯則張貼車輛照片於社區網頁及公布欄，提醒其他用路人注意安全，並追究行為人責任。
- 規約並未規約停車位如何使用，但使用執照載明停車位為汽車停車位，甲在其停車位停上機車，乙社區管理委員會制止甲之行為。
- 彰化市喬友大樓大火釀4死22傷慘痛教訓，除了檢討消防救災，更彰顯建物安全檢查管理之重要；彰化縣議員吳韋達提案制訂《彰化縣七層以上公寓大廈管理維護自治條例》草案，成為彰化縣議會成立70年以來，第一個由議員主動提案的自治條例，縣政府正擬定對案，合併送議會審議。
針對區分所有權人或住戶使用建築物共用部分之方式及違反共同利益之行為之處理方式，非屬管理委員會之權責事項，而應召開區分所有權人會議決議在規約中明訂違反義務之處置規定，始生拘束區分所有權人及住戶之效力。 系爭社區停車場除停車位以外之空間（包括道路、二車位相鄰之間隔、樑柱、牆壁及其他附屬設施）為共用部分，依上開說明，使用停車場之權利行使即應受到「不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益」之目的上限制。 而系爭社區管理組織若於其法定職權範圍制定管理辦法，除有違反法令、規約或區分所有權人會議決議者，或其管理辦法之內容顯失公平外，基於社區自治之精神，其管理辦法均為有效，使用系爭社區停車場之人均應受其拘束。 所述，惟使用系爭停車位之車輛，進出系爭社區須經由共用之車道並使用停車場之附屬設施（含出入管制之感應器）方得為之，依上開說明，自應受系爭三項管理辦法之管理約束。 而系爭社區停車場發給停車證及感應卡，其目的在維護社區出入安全，以及減少車道、附屬設施之消耗，屬於社區共用部分管理事項，被上訴人管委會得依其權限制定辦法加以管制。 上訴人及追加原告就系爭二個停車位，供三輛自用小客車輪流停放，客觀上增加系爭社區出入安全管理之複雜性，並增加車道、附屬設施之消耗，有礙於系爭社區全體區分所有權人之共同利益。
雖然住戶就該車位有專用權，住戶仍應依使用執照所載用途及規約來使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，公寓大廈管理條例第十五條定有明文。 屬所有權人專用部分性質的停車位，或由法定防定避難設備兼停車空間者，均不得擅自變更作為非停車使用，譬如：堆放雜物，尤其是危險物品，否則，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，並得由直直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，同法第四十九條第一項第三款定有明文。 修正日期民國 95 年 01 月 18 日 第 一 章 總則 第 1 條為加強公寓大廈之管理維護，起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應依本條例規定成立管理組織。 前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。 第四十四條 公寓大廈之起造人於申請建造執照時，管理委員會已不是規約（過去的住戶公約）制定者： 答： 依公寓大廈管理條例規定；管理委員會為區分所有權會議決定事項的執行組織，而增設停車位以及獎勵停車位則可能為公寓大廈管理條例中所規定之「約定專用部分」或是「專有部分」。 一、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第十條第二項之規定。
社區居民討論區 | 公寓大樓地下室汽車停車位，究竟可不可以停放機車？ 並不屬於道路，一旦發生意外將無法獲得保險理賠，為此不少公寓大廈基於便利管理 … 公寓大廈管理條例、規約最新版 公寓大廈管理表格、範本下載 郵局 … 汽車停車位禁停機車 社區管理委員會敗訴 – 社區大樓停車場車位管理 – 社區居民討論區 | 公寓大廈社區大樓 …
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