首先納米樓大多建在香港較為繁華便利的商區，樓盤的周邊配套也十分齊全，健身書吧等等休閒會所應有盡有。 比如我們介紹的這戶「納米房」，就位於香港九龍何文田，而這的住宅每平約28萬人民幣。 在香港房價因各種現實因素維持天價的前提下，想要讓更多普通老百姓都能買得上房，只能壓縮住宅面積。 所以特區政府便「貼心的」推出了總房面積低於24.2平方以下的納米房。 於是用勉強可以負擔的400萬，換回一個商圈的便利和住宅的保障，似乎就是件划算買賣了。
莊錦輝相信，原本已收緊納米盤按揭的銀行，或會借當局「限呎」的消息，進一步收緊納米盤按揭，但「做開的」相信未必會完全不做。 他又指，因應業主對於細價樓或納米樓的殷切需求，市場上主要銀行仍會接受相關按揭。 報道引述消息指，有關銀行之所以考慮停做納米樓按揭，主要因為納米樓存在風險，一方面呎價過高，動輒2萬多至3萬元，且可做九成按揭，另一方面這批上車客財政實力相對較弱，倘樓價下挫，銀行承受的風險不少，如納米樓銀主盤出售相對不容易。
納米樓: 香港169呎納米樓住4人仲有獨立睡房 影片震驚內地人：坐監好過！
記者嘗試跟攝影師做距離測試，發現兩個單位打對角1.5米後，背面還有少量空間可放一個衣櫃。 更重要一點，當外國不少國家均有規管人均面積，香港不單沒有作出相關規管，反而政府施政上卻刻意配合。 近年為求盲追私樓供應量達標，而力谷限量地為發展商興起納米樓大開放便之門，結果「納米樓」也成雨後春筍。 以上只計算了樓換樓投資客，尚未計買納米樓作出租用途的業主，相信兩者相加後，佔據了納米樓市場需求的主要部分，顯示香港買家多視納米樓為投資工具，而非自己的居所。 發展商常常強調，年輕人預算有限，要靠納米樓才能上車，事實是否如此？
問題是運房局對「中小型單位」定義太闊，衍蓋了A及B類型住宅，即實用介乎0-753呎單位，但如果上到700幾呎的單位，現市況已間到三房以上，並不是納米樓了。 屋宇署每月公布的「資料月報」會反映出發展商的動工量。 若以2018上半年為例，共有7,813伙申請動工，以涉及總住宅樓面239萬呎來計，圍起每個單位面積306呎，面積之細是有紀錄以來新低。 以面積劃分，實用面積少於150呎的單位有858伙，佔期內申請動工紙比例11.1%。 翻查《2016年中期人口普查》統計，政府首度公布了全港住戶面積中位數。 全港私樓住戶共有250.97萬戶，平均每戶2.8人，而居住面積中位數就是40平方米，相當於實用面積431呎。
納米樓: 租金下調 租客可選擇大單位
直至現在，天價迷你房的魔幻現實依舊在繼續，「納米房」只是香港住房現狀的一個縮影。 購房對於有強烈置業需求的國人來說，是個永恆的追求。 對大多數香港人來說，買房就如同趕公交，能上的話無論怎樣都得先擠上了車再說，等上車後再考慮要不要換個座位優化環境。
- 政府並沒有就此類型單位下任何定義，而香港測量師學會前會長何鉅業提出，以屋宇署定義計算（即只計算單位內樓面空間，但不包括廚廁、外牆等面積），面積低於15平方米（約161平方呎）可稱為「納米盤」。
- 記者嘗試跟攝影師做距離測試，發現兩個單位打對角1.5米後，背面還有少量空間可放一個衣櫃。
- 除此之外，若本身廚房不是開放式，而你又想改建成開放式廚房設計，就要先了解單位是否符合改建成開放式廚房的條件，並要向屋宇署入則申請。
- 更重要一點，當外國不少國家均有規管人均面積，香港不單沒有作出相關規管，反而政府施政上卻刻意配合。
- 例如，恒基田灣蚊型盤「南津．迎岸」，屋宇署列出最細面積是88呎，但實際賣樓時的最細面積卻是164呎，差距有86%。
如果納米樓是開放式設計，但又想將客廳和睡房分開，不妨好像圖中一樣，以日式屏風隔開床和客廳，並將床升高，在床下製造儲物空間，既能分隔單位不同空間，又能製造儲物空間。 除此之外，若本身廚房不是開放式，而你又想改建成開放式廚房設計，就要先了解單位是否符合改建成開放式廚房的條件，並要向屋宇署入則申請。 值得留意的是，即使單位獲批使用開放式廚房，也不能明火煮食，而且要每年進行檢查。 畢竟納米樓面積最多只有二百多呎，實用空間有限，難免限制多多，例如傢俬大小有限制，寵物的活動空間小，住戶的走動空間不如一般單位等。 雖然納米樓呎價比一般單位高，不過納米樓單位面積較小，樓價就會比一般單位較便宜，所以「上車」自然比其他單位容易。 受疫情影響，香港樓市逐步萎縮，而納米樓也不例外。
納米樓: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘)
隨後又簡化了納米樓開放式廚房批則的程序，增加了納米盤的利潤空間，直到2010 年起，政府於賣地條款中，加入了「限呎地」及「限量地」條款，單位面積不可超出一定呎數，或不可超出一定數量，變相鼓勵發展商興建中小型單位甚至納米盤。 曹德明相信，政府引入限呎樓措施，是為保障市民有最低合適居住空間，納米樓面積雖少，但樓價相對較易負擔，仍有一定市場需求，相信銀行普遍仍會承造其按揭申請。 現時不少納米樓採用開放式廚房，目的是增加單位的空間感。 不過，由於沒有牆壁阻擋，在開放式廚房煮食時，油煙難免會擴散至全屋，所以最好要採用功率較高的抽油煙機，減少對單位的影響。
自2008年金融海嘯後，全球量化寬鬆刺激下，本港二手樓價也愈推愈高，中原城市領先指數更反覆在高位徘徊，政府為遏止市場資產泡沫而推出多輪逆周期措施，包括收緊按揭政策，令一般小市民需動用較更高首期才能夠置業。 「納米樓」泛指我們居住的生活空間愈住愈細，有人稱之為「迷你樓」、「奀豬盤」；外國也有人會稱為「鞋盒公寓」，是一個概括居住空間狹小的代名詞。 根據本土研究社報告，在 2010 至 2019 年間，恒基地產興建了 2,858 個納米單位（面積於 260 呎內），佔整體數量 3 成多，是興建最多納米樓的發展商。 如果有足足 7 成多買家有能力付大筆首期置業，發展商「將貨就價」，單位必然要愈建愈細，才能迎合年輕置業用家的論調，似乎就很難說得過去。 以上種種，都指向一個現象：香港的納米樓雖本已細絕全球，可惜低處未算低，人均居住面積實際可能只及納米盤的一半，即是 100 餘方呎，大概就是一個車位的大小。
納米樓: 香港有哪些實用面積「1字頭」的納米盤？
回顧過去幾期的綠置居和居屋，1 – 2 人單面積最細僅得 270 餘呎，引來民間評論，直指政府帶頭起納米樓。 回顧近年，私樓最細的「龍床盤」，面積只得 120 餘方呎；而公營房屋住戶的人均居住面積中位數亦只得 124 方呎。 假如你還未有特定的室內設計想法，可以上Toby 一站式平台查看超過4686個室內設計範例和室內設計圖庫，獲得一些設計靈感。 早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。 怎樣也估不到，一推開門，記者第一個反應就是：「嘩，很細!」一眼整盡的迷你戶型，最大好處是大門旁設有洗手盤，方便入門口時可洗一洗手，有助提升防疫意識。 但走入洗手間，卻發現厠所內沒有洗手盆，也說明了每次如厠後，也需要走出門口才可以洗手。
說到納米樓樓盤經典，當然有「龍床盤」屯門「菁雋」，面積128方呎單位，折實僅售173.78萬元。 過去如「尚璽」、「海傲灣」等等，面積不足200呎，售價約250至360萬元。 其中長沙灣AVA面積151呎單位，當年折實售價都要280萬元。 剛發佈售樓書的恒地旗下港島東新盤The 納米樓 Holborn，最細房型為200方呎特色房。 納米樓現樓：現時並非每間銀行都會做納米樓按揭，如果只找相熟的銀行有機會會摸門釘，逐間查問又會浪費時間，最簡單方法是找經絡按揭按揭轉介公司幫手，便能知道哪一間銀行會提供納米樓按揭貸款。 由於納米樓面積較細，單位樓價相對較為便宜，一般為400萬以下，但如果計算平均呎價，每呎通常達$18,000以上。
納米樓: 納米樓成因
有本地研究組織發現，過去十年本港落成的開放式單位，面積多為220至260尺之間，如果是兩夫婦於納米樓細單位同住的話，人均居住面積就更細了。 翻查資料，過去5年的私宅供應當中，實用面積少於280平方呎的比例佔約13%，過去也有不少納米盤成為「焦點」，屯門「龍床盤」菁雋面積最細的一款單位只有128平方呎，甚至比一個車位還要細。 發展局新一季將以招標方式出售屯門大欖住宅地，並會加入單位面積下限、即每個單位實用面積至少280方呎的要求。 值得一提，當局去年推出觀塘安達臣道港人首置先導項目時，已訂明實用面積下限約250平方呎。 據《星島日報》報道，早在政府公布引入限呎樓措施前，已有中小型銀行鑑於納米樓的風險，研究停做樓宇面積250方呎以下單位的按揭貸款，惟暫未有最後定案。 除了推薦室內設計公司及裝修公司，Toby 提供免費上門度呎、平面圖、專業工程顧問服務、報價單審核、完工驗收等，無論公屋、居屋、村屋、私樓裝修，由報價、上門度尺、工程開始到完成驗收我們都會為你貼心跟進，以防工程「爛尾」！
在政府2019年宣佈放寬按揭保險措施前，按揭保險只適用於600萬以下的單位，樓價400萬以下最高按揭成數九成，400至450萬按揭成數最高八至九成（貸款上限360萬），450萬至600萬最高八成。 由於面積較大的單位樓價通常也愈高，對於缺乏充裕首期或入息的人士難以上車，因此樓價400萬以下、面積較細的單位的新盤便應運而生，資金或月入不足人士也能用按揭保險置業，2、30萬便可以上車。 不過，2019年政府放寬按揭保險，九成按揭由原本只有400萬大增至800萬，增加置業人士的借貸力，納米樓的供應才有調整。
納米樓: 【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計?
就謝俊偉提出考慮容許合資格人士購買相連或上下層納米居屋或綠置居，以促銷相關單位，何永賢則表示沒有此需要。 而正在發售的「居屋2022」，以及將於今年第一季發售的「出售綠表置居計劃（綠置居）單位2022」，合共涉約1.36萬個單位，約800伙實用面積少於200平方呎，佔總數少於6%。 由於兩項計劃仍在進行，她認為，現時推算最終銷售情況為時尚早。 納米樓 有著23年設計經驗的葉錦雄老師聽了也直搖頭，多少覺得有點離譜。 好在愁禿了頭髮後，葉錦雄最終成功把這項艱鉅的任務，給設計出來了。 跟隨著《夠細奇則》的兩名主持人，我們在業主入住前，先看看改頭換面後的納米房，究竟暗藏著哪些玄機。
如果想投資納米樓收租，當市場的租金有下調壓力，租客可以用更低租金租更大面積單位時，納米樓租盤就不再那麼吸引。 疫情下本港租金市場曾一度受衝擊，尤其是納米樓，開放式細單位愈租愈平。 隨疫情蔓延，本港租金市場曾一度受衝擊，尤其是納米樓，開放式細單位愈租愈平，對於無樓一族而言算是好消息，但是對於投資者而言則，個別納米單位租金回報低至2厘。
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由於納米樓是採用一房或開放式設計，而且單位面積較小，所以客廳、睡房、廁所和廚房距離比一般單位短，如廁所發出氣味，或煮食是散發油煙或氣味，全屋無可避免會被波及。 由於納米樓單位通常屬於新樓盤或半新盤，樓齡算新，而且多數保養得宜，加上廚廁、水電仍保留交樓標準，因此納米樓裝修不需要大改造，裝修價錢及室內設計價錢較相宜。 而如果當時不是買樓，而是把做按揭的一半首期投入股票，例如眼光獨到能孤注一擲買港交所，連息賺價已可獲利323萬。
- 個別銀行可以根據實際情況提供彈性，詳情可以與經絡專員聯絡了解更多。
- 問題是，同樣的故事，在今日的市場仍然發生之中，業大家繼續用投資價值、概念前景來包裝一堆高價開售的納米樓，值搏率有幾高，就要由大家自行決定。
- 據中國基建報統計，在過去的十年間，香港共推出了8550套納米房，入住率高達72％。
- 上車族多需靠按揭保險下的高成數按揭買樓，但研究發現，於 2013 年至 2018 年間，靠首置高成數按揭上車買 200 呎以下一手納米盤的買家只佔整體的 29.4%。
- 單位實用面積190呎大，跟「尚譽」的單位比較，這類樓齡舊一點的單位，當時發展商並沒有賺盡，所以會偏向著重內櫳多一點，而「尚譽」則有不少面積放在露台上。
- 在政府2019年宣佈放寬按揭保險措施前，按揭保險只適用於600萬以下的單位，樓價400萬以下最高按揭成數九成，400至450萬按揭成數最高八至九成（貸款上限360萬），450萬至600萬最高八成。
- 如果打算買入納米樓單位作出租之用，最高按揭成數為五成，不能申請按揭保險。
- 例如土瓜灣「傲形」、筲箕灣「柏匯」等，當業主蜂擁高追過後，銀行估價低過買入價，加上放寬按揭，令新買家持同一預算有更多選擇。
不過，隨著香港經濟走下坡，內地自由行退潮下，不少酒店都改做月租酒店攻內需。 進入酒店時，大家最擔心也是酒店會否用來作為疫症下家居隔離。 但到達酒店後，職員反而先問我們有沒有隔離令，表明不接受有家居隔離令人士、亦不會作為檢疫人士居所。 這間酒店一共有兩款戶型，一種是雙床房、一種是大床房，感覺上都有一定空間，洗手間門就跟浴屏門兩用。 何永賢續指，總結近期銷售經驗，當局認為面積較細的綠置居單位受歡迎的程度較低。
納米樓: 納米樓投資價值如何?
政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪? 外邊景觀則以望街市景及唐樓景為主，窗台旁放置了一張雙人床，而另一邊就是廚房。 納米樓 對於百多呎的單位來說，能夠設有間隔牆的梗廚實在很難得，以至洗手間內設有浴缸，而並非企缸，也大大提升了單位實用程度。 事實上，用400萬買一層納米樓有市場，參考政府數字，今日普遍打工仔的入息中數為17,500元，按此推算年薪就有21萬元，也相當於不吃不喝19年才能買起這個納米樓，是一件相當悲哀的事。
納米樓: 納米樓實例1：尚譽
如果借款人年屆45歲以上，或者物業樓齡達45年以上，最長還款期便有機會不足30年。 個別銀行可以根據實際情況提供彈性，詳情可以與經絡專員聯絡了解更多。 至於經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，據了解，現時未有銀行根據樓宇面積而拒批其按揭申請。
納米樓: 納米樓前景：投資VS自住
綠置居方面，過去五年已推售共約8,400個綠置居單位，約1,400個單位的實用面積少於200平方呎、佔總數約17%，當中，青衣青富苑及柴灣蝶翠苑部份面積較小單位尚未售出。 我們所伙拍的工程顧問是一位具有專業學會資格(香港工程師學會及英國土木工程師學會會員)，同時具有10年的室內裝修行業經驗，是少數的工程師同時具備相關行業經驗。 很多納米樓只有一個大窗戶，若住户選擇在近窗戶的地方劃分睡房，並用牆隔開兩個空間，就會令自然光無法滲入室內，造成「黑廳」。 因此，Toby建議你用透明物料，例如長虹玻璃作間隔，技能保障睡房私人空間，亦能讓自然光透入室內，避免「黑廳」問題。 納米樓雖然小得令人咋舌，有納米樓幾乎只能放得下一張床，卻因樓價和政府政策影響，仍深受買家追捧。
納米樓: 政府：增加建屋量行先
屋宇署資料並不包括廚廁面積，所以若透過屋宇署資料，來推斷單一樓盤未來面積大細，明顯並不是實況。 2011 年，屋宇署又頒布《2011 納米樓 年建築物消防安全守則》，詳細訂下了開放式廚房的標準設計要求，發展商只要「照單執藥」，跟足守則，便不必再就個別設計提交消防安全評估報告，開放式廚房的批則變得方便簡易得多。 1997 年，屋宇署放寬《建築物條例》，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，無窗「黑廁」頓成主流，是開放式單位的常備配置。
納米樓: 納米樓有甚麼壞處？
不過，2022年政府放寬按揭保險，九成按揭由原本只有800萬大增至1000萬，增加置業人士的借貸力，納米樓的供應才有所調整。 在購買納米盤樓花時就更要小心未來數年的樓價變化，有些發展商為迎合市場購買力，不少細單位都會湧現，到頭來或會出現減租潮，故市場高估納米樓盤的承租能力時，也會令業主有蝕讓風險。 例如土瓜灣「傲形」、筲箕灣「柏匯」等，當業主蜂擁高追過後，銀行估價低過買入價，加上放寬按揭，令新買家持同一預算有更多選擇。
不過單位的租金收入可計入壓力測試，如果連租約單位可計算租金的七成，如果打算把物業放租，亦可以把擬租金收入的六成計算入壓力測試。 更重要的一點，以前納米樓有價有市，只是基於準買家要將價就貨，好像這個放租盤為例，市值400萬元，首置客可做九成按揭，但隨著政府放寬按揭成數，準買家可以買入銀碼更大的單位，都對納米樓構成一定壓力。 納米樓 就像這個北角港鐵站對上的舊樓「國賓大廈」，一個實用324呎單位，最新叫價598萬元，申請按保首期約60萬元，換言之首期只多付20萬元，便可多想124呎的空間。 只是月供要22,329元，但首置客卻不用過壓力測試，月入44,658元已可入市。 2019 年，政府放寬了按揭保險成數上限，首置人士買 $800 萬內的單位，可免壓力測試承造最高 9 成按揭，落實該措拖前後已有不少發展商和代理「放口風」，指納米樓將成為過去式。
