在位處北方的新界西北和新界北尋找有潛力的區域，進行新發展區式的高密度、集約而宜居式的發展，是最能滿足上一篇文章所述的三個條件，可行而合理的發展方向。 當然，世上沒有十全十美的發展方案，如果這裏不能動土，那裏不能發展，卻要求港府加快建屋，請問地從何來？ 洪水橋發展藍圖 無奈的是弱勢政府百事哀，在反對派全面興風作浪之下，如果港府無法扭轉施政困局，一切只能淪為空談。 市民可瀏覽專題網站了解公眾諮詢活動詳情，而諮詢文件印刷本下周一起在路政署總部、運輸署總部及其四間牌照事務處、民政事務總署各諮詢服務中心和公共圖書館備取。 運輸及物流局表示，公眾參與對研究工作十分重要，當局會充分考慮市民和持份者的意見，目標在明年第四季構建藍圖，並適時推展所需的運輸基建項目。 沙頭角尚澄至今累售140伙，佔可售單位逾5成，合共套現約5.5億，尚餘121伙待售。
新界西立法會議員田北辰指，政府預計研究費用約數億元，認為11號幹線落成，新界西北交通「全部天都光曬」，但他認為11號幹線必須配合，建橋接駁大嶼山和昂船洲大橋，否則勢令大嶼山出現交通樽頸。 屯門赤鱲角隧道公路將於27日早上8時啟用，原來接駁新公路，2007年已計劃興建的「屯門西繞道」，走線遲遲未定。 消息指，路政署近期初步擬定繞道新走線，決定改道繞經屯門東，興建一條8公里長的隧道，接駁屯赤隧道公路連接路至藍地東交匯處，預計2036年或以前完成，當局將於2021/22年度爭取聘請工程顧問進行勘測研究及初步設計。 隨着先進城市發展大勢，香港在進行城市規劃時須引入健康城市概念，增加區內就業崗位，減少居民用在上班下班的交通時間，平衡區內居民生活，可見屯門發展引入多元概念已是大勢已成。 「明日大嶼」是未來二、三十年香港的長遠發展願景，計畫在交椅洲和喜靈洲附近分階… 「三路」中長約18公里的北都公路，會由天水圍經新田/落馬洲發展樞紐、古洞北再連接羅湖南，貫通新界東西，加強各新發展區聯繫和釋放發展潛力。
洪水橋發展藍圖: 政府更應該對發展和規劃運籌帷幄
加上政府公務員的工資算是社會中的中上層，政府辦公室遷入洪水橋核心商業區，可以帶動整個區的酒店及餐飲零售等的需求，是一個一舉多得的「Jumpstart」整個項目的方法。 香港地少人稠，發展局局長陳茂波甚至形容本港人口密度之高堪比印度孟買，隨着未來人口進一步增加，市區可發展土地又趨於飽和，單靠「寸土必爭、見縫插針」遠遠無法滿足需求，發展洪水橋不啻是解決土地不足的長遠方案。 問題是，當局今次又是採用新界東北發展計劃的模式，而新界東北發展阻力之大令人記憶猶新，而且不難想像將來涉及拆遷賠償時，勢必再次引發風風雨雨；至於橫洲爭議更是愈演愈烈，甚至已演變成新一輪政治風波，至今沒有平息迹象。 前車之鑑近在眼前，怎麼可能令人對洪水橋發展計劃順利落實投下信心一票？ 項目主打中小型單位，現階段仍在規畫中，定價策略將參考同區鐵路沿線一手價，唯需視乎政府審批速度，才能決定項目推出時間。
整個新界西北地區規劃研究於2003年完成，但因為當時的人口增長及住屋需求放緩，加上環保城的發展方案被立法會否決，洪水橋的居民也對計劃有大量反對意見，發展計劃暫時擱置。 洪水橋發展藍圖 1998年，政府完成《全港發展策略檢討》，按照檢討之結果，開展了《新界西北規劃及發展研究》。 在研究過程中，洪水橋因有西鐵和多條策略性道路連接，又可與天水圍新市鎮相互結合，以及鄰近當時仍在倡議階段的深港西部通道，故被列作具發展潛力之地區之一。 另外，發展CBD需要政府跨部門的合作與協調，如沒有能專責的統籌部門帶領，只怕發展洪水橋CBD會事倍功半。 他引用起動九龍東的例子，指當初政府宣布將九龍東將升級成CBD時，隨即吸引到不少商界的關注。 他形容，當提升至CBD級數的發展時，所發出的訊號可讓業界預視到未來發展的潛力。
洪水橋發展藍圖: 項目編號:
陳指出，香園圍口岸開通後，可通往惠州一帶，於新口岸通關後已可預期本港東面的經濟活動變得更活躍。 翻查政府在香園圍口岸的規劃，早在年前，發展局已透露在香園圍口岸附近預留了56公頃土地，香港科技園公司正就發展這片土地為工業邨，進行發展願景研究。 政府在2018年12月已指令，在技術可行的情況下，增加在主要市區及新市鎮的住宅發展密度分區內的公營房屋用地住用地積比率至上限的30%。
屯門正位於西部經濟走廊中間策略位置，預計二○三○年將是新界龍頭市鎮之一，具潛力成為新界其中一個商業樞紐，其可塑造性實在不容忽視，我們也預計，屯門和天水圍的居住環境理想，住宅增加供應量，搬到該兩區的人數遞增，未來人口預期將有大幅增長。 洪水橋新發展區規劃的第一階段公眾參與的首輪活動已於2010年11月19日至2011年1月舉行，向各法定及諮詢組織展示新發展區的主要議題，包括它的願景、策略角色和規劃原則。 2011年1月，政府表示將耗資7040萬進行相關的發展規劃及工程研究，預算研究年期3年，工程可於2019年動工。 規劃署發言人指，洪水橋會以房屋居住帶動新區為主要考慮，也將預留配合深圳發展的土地，並預留土地給高端、研發型工業，發展高增值及低污染工業，令洪水橋新區提供相關就業機會；而發展過程亦可能會影響到非原居民村落。 第一階段公眾參與的次輪活動亦已於2011年12月9日至2012年2月9日期間進行，主要與持份者和市民討論及交換意見。
洪水橋發展藍圖: 項目顧問:
申請文件指出，擬議公屋發展能為受影響住戶，提供有迫切需要的安置單位，減輕受影響居民因收回土地和清拆而面對的困難，而放寬地積比增加發展密度，是一個在不改變原先規劃意向下，短時間內增加房屋供應的方法。 當局的技術評估結果亦顯示，相關發展不會對交通、景觀、環境、空氣流通等各方面帶來不良影響。 筆者實地到過元朗南十八鄉路龍田村考察附近環境，區內社區發展密度較市區為低，綠化帶較多，所以該區多數住宅及新項目都能享受綠化園林及翠綠山景。 元朗南附近陸續會有一手新盤推出，環境開揚綠化，青蔥盎然，部份向南單位飽覽大棠鄉郊翠綠景致，更遠眺大欖郊野公園及天際山巒，視野遼闊無比，景觀開掦，為該區住戶帶來優悠舒適的生活空間。
- 屯門南延綫 – 將屯馬綫由屯門站向南延伸約2.4公里至屯門碼頭一帶的新終點站 – 屯門南站，途經第16區站，以鐵路連接屯門市中心南面社區。
- 再說，當局每次發展都只犧牲非原居民利益，早就引來怨聲載道，隨着橫洲爭議將有關問題無限放大，上綱上線至官商勾結的層面，當局的如意算盤是否仍然打得響，實在令人懷疑。
- 經濟用地用途包括辦公室、酒店、零售、創新科技用途、現代物流及現代工業。
- 根據研究的初步結果，政府建議興建三條策略性鐵路和三條主要幹道，包括港深西部鐵路（洪水橋至前海）、中鐵線、將軍澳線南延線、北都公路、沙田繞道和將軍澳—油塘隧道。
- 交通基建方面，屯門向北以西部通道連接深圳前海，向南以屯門赤鱲角連接路接駁機場和港珠澳大橋，成為連接中港兩地的重要交通樞紐之地，加上市中心的商場群組提供的商業價值，樓價升值潛力不容小視。
陳富強指，項目一直以價單形式發售，部分特色單位則招標出售，今年會維持現階段方式銷售。 項目由樓花銷售至現樓已加價一次，其後龍山隧道開通，又再提高售價，相信將來蓮塘口岸開通兼疫情緩和，有望提升項目售價，料最少有5%加價空間。 港鐵公司將確保車站的設計、建造及營運均符合相關環境保護條例的要求，並採取各種可行的緩解措施，減低工程對附近環境的影響。
洪水橋發展藍圖: 工程一拖再拖 造價增至41億 西鐵洪水橋站2030年始竣工
業內人士分析，在優化機制後，或將有小量原本僅收取每呎補償額六百多元的丙級農地，「升級」為每呎可收取一千五百多元的第一級別農地，升幅逾一點四倍。 假如要屯馬線額外負擔往來前海自貿區、深圳寶安國際機場、深圳國際會展中心和洪水橋每日數以萬計新增跨境人流，恐怕只會加劇屯馬線「擠塞」，並引起居民產生對跨境交通的矛盾。 日後繞道通車後，將有助分流車輛，令由機場至北上東莞及廣州等城市更為直接便利。 洪水橋發展藍圖 而隨著屯門進一步發展，包括部分商廈及適合物流業應用的倉庫儲存等物業，將可令整區更全面發展，屆時屯門便可成為香港往返珠海及澳門的首要落腳點。 再者，屯門西繞道等道路開通後，交通網絡可望進一步擴大完善，日後屯門與深圳、廣州、中山、珠海、澳門等周邊將可連成一小時生活圈，變身大灣區內其中一個重要樞紐。 洪水橋發展藍圖 將來開通後，屯門至赤鱲角連接路及屯門西繞道能夠提供來往新界西北與大嶼山最直接的路線，整個項目可以連接港深西部公路、新界西北的港口後勤用地、屯門內河碼頭、港珠澳大橋香港口岸、香港國際機場、擬建的大嶼山物流園以及北大嶼山新市鎮等發展項目。
凌嘉勤認為，縱使發展棕地充滿困難，但政府只能迎難而上，務必要從速制定全面的棕地政策，特別須加強棕地普查及完善相關的法制，從源頭阻截棕地增長。 至於棕地戶安置方面，政府須物色適當且充足的土地以徒置受影響群體；正如前言，屯門南龍鼓灘填海地將會為安置新界棕地作業的理想位置，政府理應加快有關項目的發展，以配合未來收地步伐。 洪水橋發展藍圖 須知道，香港的的創科產業已遠較其他灣區城市落後，如要追回過去浪費的時間，政府絕不可再坐等市場帶領，而應在城市規劃與產業政策上採取更果斷、積極的態度。 現在已經進入規劃程序的「洪水橋新發展區」，位於新界西北的天水圍與屯門兩個新市鎮之間，西鐵、輕鐵、三號幹線與港深西部通道貫穿其中。 其北方由港深西部通道連接，可直達深圳重點發展的前海深港現代服務業合作區，也可快捷接駁沿江高速、深圳國際機場等。
洪水橋發展藍圖: 洪水橋╱厦村新發展區
精簡發展審批的內容包括建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積要求、樓宇間距及樓宇後移要求、 上蓋面積和非建築用地限制及有關總樓面面積的計算準則。 地政總署亦同步發布了有關「設計、規劃及高度」地契條款及就特定地契條款作出同意或審批的作業備考。 下文已用表列形式將《聯合作業備考》 和《地政處作業備考》按不同標題分類，以便參考。 地政總署於 2019 年 2 月 1 日或以後經由中央處理制度轉介，接獲關於發展和重建項目的所有新提交建築圖則 1 （包括其後的重新申請或重大修訂），都會按照「精簡建築圖則審查流程」（「精簡流程」）處理。 現在已經有新發展區計劃的「洪水橋新發展區」，有相對有利的交通條件，西鐵只需要增加一個洪水橋站，而三號幹線與港深西部通道，加上正在興建的「屯門赤臘角連接路」，該區有比較四通八達的路網，而且發展限制相對較少，比較適合發展為核心商業區。
擬建的洪水橋站將坐落於現時屯馬綫天水圍站及兆康站之間，將服務洪水橋 / 厦村新發展區及鄰近地區的居民。 受工程影響住戶和業務經營者應留意地政總署7月上旬所發信件，信內註明遷出限期。 署方與相關部門正全力處理受影響土地業權人、住戶和業務經營者的補償安置事宜，致力在清拆工作開始之前完成所涉個案的跟進工作。 受去年底中國河南鄭州工廠因新冠疫情封控停產，導致蘋果（Apple，美：AAPL）在三年半以來首次錄得季度收入下跌，該公司正尋求減少生產線對中國的依賴。
洪水橋發展藍圖: 規劃許可申請
4 公里至屯門南一帶（近屯門碼頭），藉以改善屯門市中心以南一帶近屯門碼頭的鐵路服務及屯門碼頭的連接性，以便市民在輕鐵及主要鐵路網絡之間轉乘。 香港文匯報訊（記者 梁悅琴）新一份施政報告着重長遠房屋供應，提出規劃新界北部都會區，提供約92.6萬伙單位，可容納250萬人居住；並爭取未來10年約170公頃土地興建10萬伙私人住宅單位。 地產界人士表示，報告並無大幅增加未來公私營房屋的供應量，「遊戲規則」沒有改變，掃走市場疑慮，料交投逐步回升。 未來供應雖主要集中於新界，但區內未來有多項大型基建及有對接前海的利好因素，變成集創科、商住於一身的大型新都會，讓新界經濟面貌大改觀，支持區內樓價。
- 政府現於新界西北有多個發展計劃，除洪水橋/厦村新發展區及元朗南發展外，政府早前亦曾表示，有意發展藍地一帶棕地，屯門中和錦田南亦正發展公營房屋，各提供8000伙，未來新界西北交通需求會一直上升。
- 擬建屬11幹線一部分的青龍大橋，將會接駁屬另一工程項目的「青衣至大嶼山連接路」，讓新界西北的車輛能無需經過汀九橋就能往返九龍，亦能為包括屯門公路等新界西北主要道路，提供多個出入口，在發生重大緊急事故狀況時，疏導來往新界西北及市區的交通。
- 事實上，港深政府過去十多年一直研究興建港深西部快速軌道，以跨境鐵路連接洪水橋與前海地區，凌嘉勤便曾表示，當初構思洪水橋的規劃時，早已留下「窗口」，在擬建的洪水橋西鐵站旁留有空地，供興建高鐵站之用，惟項目因經濟效益成疑而暫時擱置。
- 劉國勳稱，以往的收地賠償制度，會因為公營房屋項目是否在新發展區範圍內，賠償金額有差距，引起爭議，變相反對公營房屋項目。
- 日前，位處新界西北的指標性屋苑之一的嘉湖山莊更是錄得多宗交易，截至2月28日，土地註冊處顯示2月嘉湖山莊共有37單成交，此外，元朗、屯門等多個屋苑亦連環出現成交個案，可見市場普遍看好新界西北的未來潛力，紛紛趁低買入。
報告內容着重於公營房屋供應較多，對私樓供應着墨不多，加上基建及未來長遠供應主要集中於新界區，市區覓地困難，供應依然短缺，他對市區短期樓價看高一線。 發展局局長黃偉綸在一個電台節目表示，北部都會區將改變本港「南重北輕」的舊有發展觀念，在北區提供六十多萬個就業機會，並改善現時南下的交通壓力。 洪水橋發展藍圖 黃偉綸強調，部分新發展區，如洪水橋、古洞北等已經開工，並不存在二十年後才有房屋供應的說法。 「作為一個有21萬8千人口和10萬個就業人士的新發展區，洪水橋亦需要一套有效率的軌道式或道路式接駁系統。道路式環保運輸，包括較潔淨的歐盟型以及電動和混合燃料巴士。我們會在下一階段研究。
